В категории:Общество

Може ли имотният пазар да бъде озаптен?

След мащабна приватизация на общинските жилища в Берлин една компания притежава 111 хиляди апартаменти, а наемите поскъпват с над 50% за няколко години. „Пазарът няма морал и трябва да бъде ограничен“, казва д-р Себастиан Роос, активист на движението за право на жилище, което събра 70 хиляди подписа с искане за референдум за одържавяване на големите наемодатели

Протест на движението за право на жилище в Берлин. Снимка: Flickr, CC BY-SA 2.0

Към юни 2019 г. 77 001 берлинчани се бяха подписали за инициативата Deutsche Wohnen und Co. Enteignen (“Експроприирай „Дойче Вонен“ и другите подобни”), която има за цел да накара местните власти да организират референдум за частична експроприация на имотите на най-големите компании за недвижими имоти, притежаващи повече от 3000 отдавани под наем апартаменти. Според инициаторите на референдума е необходимо Сенатът (местното федерално правителство) в Берлин да се намеси незабавно и ефективно в полза на разрешаването на жилищната криза в града.

Знае се, че приблизително 85% от населението на Берлин живее под наем. До средата на 2000 г. предлагането на жилища е било на достъпни цени в условия, отговарящи на различните нужди. Популярността на Берлин тогава се дължеше, наред с други неща, и на жилищните условия, които обаче с времето се превърнаха се влошиха. Тази популярност бе съпроводена от нарастване на населението, паралелно с което нарасна политическата и икономическа тежест на града, което накара местната власт (тя бе социалдемократическа само по име) да въведе неолиберални „реформи“ на местния имотен пазар. Подобни политики бяха приложени по-рано в Лондон и в Париж. В резултат между 2012 г. и 2017 г. наемите в Берлин нараснаха с повече от 50% (спрямо среден годишен ръст на заплатите през последните 10 години с 2%).

Фактът, че днес управлението на града се показва неефективно по отношение на нарастването цените на наемите, се дължи най-вече на решението на местните власти от края на 90-те години да продадат под пазарни цени голяма част от собствения си жилищен фонд, така че да компенсират бюджетния дефицит на града. Оттогава пазарният дял на частните предприемачи с имоти става все по-голям и е доминиран от огромни играчи като Deutsche Wohnen или Vonovia. Благодарение на спекулациите им цените на наемите постоянно растат. Фирмите за недвижими имоти на практика прогонват от града жители с ниски доходи и по този начин злоупотребяват със своята икономическа власт.

Докато големите компании контролират пазара и се стремят само към максимализация на печалбата, тези процеси не могат да бъдат спрени от само себе си. Така смятат инициаторите на движението Deutsche Wohnen und Co. Enteigen. Това движение предлага, основавайки се върху член 3 от федералната конституция, големите собственици на жилища, както и компаниите, притежаващи повече от 3000 апартаменти, да бъдат частично освободени от прекомерно натрупаните имоти и компенсирани, но с по-малка стойност от пазарните цени. По този начин жилищният фонд ще се върне под контрола и като собственост на общността. Само Deutsche Wohnen притежава над 163 000 апартаменти, от които 111 000 в Берлин.

На 6 април 2019 г. в столицата на Германия се проведе марш, наречен „Лудостта на наемите“ (Mietenwahnsinn), в който участваха приблизително 40 000 души. По време на събитието организаторите успяха да съберат 15 000 подписа за референдума. Демонстрация с подобни размери – без подкрепата на политическите партии, на фондации или на НПО-та, не се е провеждала от доста време в Берлин. Групи и организации, занимаващи се с проблемите на жилищата, функционират и в другите големи градове на Германия и на Европа (сред които и в румънския град Клуж Напока) като те също изразиха солидарността си с марша в Берлин, организирайки различни обществени демонстрации и дейности.

Едва ли е изненада, че проблемът с жилищата мобилизира все повече хора на европейско ниво. Много градове са тежко ударени от последствията на жилищната криза. Страда и средната класа, чиито членове отдавна не са безразлични към тенденциите на пазара на недвижимите имоти. Като следствие на мобилизацията на средната класа и на нейната самоорганизация, активистка за правото на жилище стана кмет на Барселона. Ада Колау спечели местните избори през 2015 г. с подкрепата на платформата за либертариански муниципализъм Barcelona En Comú. Априлската демонстрация в Берлин отразява както общоевропейския характер на жилищния проблем, така и появата на местно и на европейско ниво на нова идея: експроприацицята с демократични средства, възможността за рекомунализация (завръщане на дадена собственост под контрол на общността) или муниципализация (завръщане на дейност под контрола на общината).

За тези проблеми и за организацията Deutsche Wohnen und Co. Enteignen разговаяхме с един от активистите на берлинското движение за право на жилище и право на град. Това е Себастиан Роос – доктор на 42 години. Попитахме го за „лудостта на наемите“, за какво точно се бори той и какво очаква от местния референдум.

Господин Роос, битката за града има вече своята история в Берлин. От сайта на движението можем да научим как то е съставено от много по-малки групи. Какъв е произходът на вашата инициатива?

Да, наистина, хората в нашето движение идваме от различни политически контексти и държим много на това, че то е отвъд всякакви партии. Някои от нас се занимават отдавна с проблема с наемите. Други са били или са членове на класическите партии. Аз лично стигнах до тази дейност, когато апартаментът, в който живеех, бе обновен от Deutsche Wohnen. Наемът, който плащах, скочи с над 40% след ремонта. Организира се дискусия по въпроса с тези реновирания. И в рамките на дискусията бе спомената експроприацията като решение. Спомням си още как се запитах – експроприация, това възможно ли е въобще?

Как бихте характеризирал жилищната ситуация в Берлин? Кои са най-важните играчи на пазара?

Преди 25 години в Берлин имаше достатъчно жилищно пространство, а наемите бяха достъпни. След това започнаха продажбите и приватизациите – до изчерпване на жилищния фонд. Този процес протече не само в Берлин, но и в много други германски градове. Целта на държавата беше да засили конкуренцията, да управлява града като един голям бизнес. И така над 200 000 публични жилища бяха продадени само в Берлин. И не само те – определени елементи от публичната инфраструктура като водоснабдяването също бяха приватизирани. Впоследствие то бе върнато в публична собственост с много средства, но негативните последици от политиката „частното преди държавата“ веднага бяха усетени – гражданите получаваха лошо качество на услугите и растящи цени.

Точно това можем да видим и в случая с жилищата. Те някога бяха общински, но междувременно се озоваха в ръцете на фирми като Deutsche Wohnen. Това доведе до небрежност при поддържането им от една страна, а от друга – до извършването на скъпи ремонти. Има две неща, които напълно не могат да се помирят: нуждата ни от жилища и максимална печалба. Искаме Сенатът на Берлин да формулира закон, според който фирмите, търсещи печалба, със седалище в столицата и притежаващи повече от 3000 апартамента, да бъдат трансформирани в държавна собственост според член 15 от Конституцията (въпросният член от Конституцията на Германия позволява земята, природните ресурси и средствата за производство да бъдат „социализирани“, т.е. да бъдат прехвърлени в публична собственост или поставени под контрола на други форми на публична предприемаческа дейност срещу изплащане на компенсация).

Използвате понятието „експроприация”. За нас в Източна Европа то поражда емоции, тъй като е свързвано с диктатурата отпреди 1989 г. – затова всяко такова предложение е лесно за атакуване. Как гледате на този аспект в град, където мнозина има своите лични преживявания – негативни или позитивни, от икономическата политика на Германската демократична република? Как бихте отговорили на хората, които научавайки за вашата кампания, биха си представили веднага завръщане към сталинистка икономика?

Чуваме често, че искаме „да върнем обратно ГДР“. Журналист от вестник Tageszeitung писа неотдавна, че онези, които искат експроприация, би трябвало да кажат и „Гулаг“. Подобни твърдения са абсурдни. Някои неща в живота имат толкова фундаменална стойност, че трябва да получат специално отношение. Сред тях е и жилището. Гюнтер Рауш – заслужил професор от Фрайбург, написа статия, която се казва „Човекът не може да няма жилище“.

Без жилището не е възможно достойното съществуване за човешкото същество. Не е възможно пълноценното участие в обществения живот или споделянето. Законодателството на Берлин споменава правото на адекватно жилище и посочва сред целите на ръководството на града „създаването и поддържането на адекватни жилища, особено за хората с ниски доходи“.

Преминаването към държавна собственост според член 15 на Конституцията, разбира се, е радикално решение по отношение на собствеността. Ние мислим обаче, че то отговаря на размерите на предизвикателството пред, което сме изправени днес. Има и други области, които са извадени от пазарната икономика по естествен начин. Даряването и разпределянето на органите е само един пример. Ние като общество трябва да градим правилата, за да маркираме границите на пазара, където е необходимо да му се наложат лимити. А не обратното – той да ограничава нас.

Джентрификацията не е естествен процес. Тя показва провалена жилищна политика. Между другото относно ГДР: през февруари 2019 г. институтът „Форза“ направи социологически сондаж по поръчка на един вестник и резултатите показват, че мнозинството от жителите на Берлин са съгласни с прехвърлянето на собствеността на жилищата, съгласно референдума, под държавен контрол. Най-високите проценти на одобрение за мярката дава източната част на града – т.е. зоната на бившия ГДР.

Какви ефекти би породило прехвърлянето в обществена собственост на жилищното пространство в Берлин върху пазара на недвижими имоти? У нас, в Румъния, частният сектор винаги се защитава с аргумента, че фирмите строят и дават на разположение на хората много къщи и апартаменти и че държавата не е в състояние да поддържа публичните жилища, така както би трябвало. Тези идеи в Румъния звучат просто нелепо, доколкото само имитират икономически догми, изкопирани от Запада, без те да се базират на собствен опит. Сблъсквате ли се и вие с подобни контрааргументи?

Разбира се, познавам тези аргументи. Това е разказът за мързеливата и неефективна държава. От нашия опит, свързан с големите концерти като Deutsche Wohnen, си изяснихме, че се живее по-добре с фирмите за недвижими имоти и за строителство, притежавани от градската управа. Тези фирми са действали от години, следвайки подобна политика на „нормалните“, частни участници на пазара. Междувременно обаче сенатът на Берлин е поставял ограничения пред тях. И въпреки това наемите в общинския сектор на пазара растат по-бавно, а поддръжката на сградите е по-добра.

Преминаването в общностна собственост на най-големите фирми, ориентирани към печалба, ще доведе до спиране ръста на наемите. Хората няма да напускат жилищата си заради невъзможност да ги плащат. Фирмите за недвижими имоти имат агресивна политика относно растежа на наемите, което допринася за по-рязкото намаляване на жилищното пространство, което е на достъпни цени. Концернът Deutsche Wohnen обяви в годишния си бизнес доклад, че ще модернизира 30 000 апартаменти. Особеност на законодателството в Германия е, че тези разходи за обновяване могат да бъдат прехвърлени на наемателите. Но ако собствеността мине в държавни ръце, наемателите биха получили защита в случай на ремонти, просто защото от правна гледна точка е по-сигурно да имаш отношения с общината, отколкото с частните играчи. Ако погледнем скоростта, с която изчезва жилищното пространство на достъпни цени, ясно е, че никой повече не може да си позволи да строи такива жилища.

Либерално-консервативният лагер подчертава постоянно нуждата от частни инвеститори. Парадигмата винаги е била, че трябва да се създадат условия, в които те да се чувстват удобно. Така както се развиват нещата, частните инвеститори са по-скоро проблемът, а не решението. Терените са отдавна разпродадени. От обща собственост са станали собственост на фирмата, предложила най-много на търга. Ако след пазарните спекулации се определи цена на терените, е очевидно, че там няма да се строят социални жилища. И това пречи на развитието на града. От 2014 г. отново се изграждат субсидирани от общината социални жилища като строителството се възлага не на общинска фирма, а на предприемачи, но от тогава до края на 2018 г. са построени едва 45 подобни жилища от частни строители в целия Берлин. Това е едно голямо нищо.

Имате сериозна група от привърженици. Как достигате до хората?

Още преди създаването на нашата група имаше самоорганизирали се наематели, виждащи проблемите с жилищата. Това означава, че още преди нас е имало някаква мрежа и хора, свързани едни с други. Не говорим за скоро появили се проблеми. Ясно е, че от дълго време ситуацията е минала отвъд поносимостта. Все пак доскоро бяхме малко познати. Казваше ни се, че не може да се направи кой знае какво, защото съответните закони са в сила на национално ниво, а местната политика няма как да се промени. Но откакто сме така сериозно представени в медиите, получаваме много по-голямо внимание. Сега сме в устата на всички. Ежедневно получаваме покани за интервюта от различни вестници от цяла Европа. Струва ми се, че много европейци имат подобни проблеми. Именно нашата актуалност кара мнозина да следят с голям интерес казуса с референдума в Берлин.

Жителите на много градове в Германия изразиха солидарността си към демонстрацията за справедливи наеми през април. Каква е ситуацията в другите градове, дали вашият успех може да има позитивен ефект за цялата страна?

Условията в другите големи градове на Германия са подобни. Там спиралата на цените не се върти така бързо, като в Берлин, но в някои случаи наемите от самото начало са били значително по-високи. Берлин може да бъде считан за един доста евтин град в сравнение с други европейски столици. Това е една от причините да бъде така атрактивен за инвеститори. С нашата инициатива успяхме да поставим важна тема в центъра на публичното внимание в цяла Германия. Ние я дискутираме от по-широка перспектива. Нужно е спешно предоговаряне на наемите, ценностите и отношението към въпроса с жилищата. От юридическа гледна точка още два града – Хамбург и Бремен, имат подобен статут и биха могли да последват нашия пример. Знам, че хората там ни следват и се вълнуват какво правим.

Как виждате вашите шансове за успех? Залогът „всичко или нищо“ е? Какво се случва, ако вашето предложение бъде отхвърлено?

Бих казал, че вече сме постигнали определени цели. В пресата се написах статии, които предупреждават и дори разубеждават онези, които искат да инвестират в Берлин. Социалдемократите, дефинирали жилищната политика на града, сега обсъждат замразяване на наемите. От правна гледна точка успешен референдум не би задължил Сената да прави каквото и да е. Но той би означавал, че имаме най-високата степен на демократична легитимност. Ако Сентът не отдаде нужното внимание на волята на мнозинството, ще му бъде много трудно да мотивира своето решение. Не знам какво ще се случи, ако референдумът се провали. Понякога ми се струва, че много хора не могат да си представят колко далеч може да стигне подобна въртележка на цените. Скоро се появи статия във в. Tagesspiegel, в която става въпрос за наем с договорено поскъпване, който от 1746 евро на месец сега, би достигнал до 2035 г. до 6118 евро на месец. Пазарът няма морал. Затова трябва да определим граници, в които пазарната икономика ще се развива.

Текстът бе предоставен на „Барикада“ от румънския унгароезичен сайт Transindex.

Ако този материал ти е харесал, подкрепи съществуването на "Барикада". Нуждаем се от теб! Виж как можеш да помогнеш–тук!

Оставете коментар